Photovoltaik auf Mehrfamilienhäusern
Die Integration von Photovoltaikanlagen auf Dächern von Mehrfamilienhäusern gewinnt zunehmend an Bedeutung und Interesse. Einerseits wegen des steigenden Drucks zur ökologischen Verantwortung, andererseits weil Photovoltaikanlagen auf Mehrparteienhäusern im richtigen Betreibermodell für alle Beteiligten immense Vorteile bringen.
Energieunabhängigkeit
Die Installation von Photovoltaikanlagen auf Mehrfamilienhäusern schafft nicht nur Unabhängigkeit von staatlichen, wirtschaftlichen und politischen Einflüssen, sondern fungiert auch als eingebaute Strompreisbremse. Dies bietet besonders in ungewissen Zeiten Sicherheit und schützt vor volatilen Strompreisen, da die Immobilie Energieunabhängiger wird.
Hohe Investitionsrenditen
Durch die richtige Auswahl des Betreibermodells lassen sich mit Photovoltaik auf Mehrparteienhäusern Investitionsrenditen von 9 bis 18 % erzielen. Dies unterstreicht die außerordentliche Attraktivität von Photovoltaik auf Mehrfamilienhäusern als Kapitalanlage.
Kosteneinsparungen für Bewohner
Photovoltaikanlagen führen also unter dem richtigen Betreibermodell zu einer direkten finanziellen Einsparung für die Bewohner.
Wertsteigerung der Immobilie
Die Installation einer Photovoltaikanlage steigert den Immobilienwert durch nachhaltige Energieerzeugung, niedrigere Betriebskosten und eine verbesserte Energiebilanz, was die Attraktivität für umweltbewusste Käufer und Mieter erhöht.
Was ist das Betreibermodell?
Das Betreibermodell definiert grundlegend, wie der erzeugte Strom genutzt wird (wo er verbraucht wird) und wie die Abrechnung erfolgt. Zum Beispiel wird im Volleinspeisungsmodell der produzierte Strom komplett ins öffentliche Netz eingespeist, und die Abrechnung erfolgt über die Einspeisevergütung mit dem Netzbetreiber. In anderen Modellen kann der Strom direkt von den Bewohnern/Mietern genutzt werden. Die Wahl des Betreibermodells beeinflusst entscheidend die Wirtschaftlichkeit der gesamten Anlage. Daher ist es wichtig, im Voraus genau zu wissen, welche Betreibermodelle existieren und welche Vorteile jedes Modell bietet.
Volleinspeisung:
In einer Volleinspeiseanlage fließt der erzeugte Strom vollständig ins öffentliche Stromnetz. Jede produzierte Kilowattstunde wird mit einem festen Vergütungssatz vergütet, den der Anlagenbetreiber bzw. -besitzer mit dem Netzbetreiber abrechnet. Diese Anlagenform ermöglicht es, sämtlichen erzeugten Strom ins öffentliche Netz einzuspeisen und bietet eine klare und feste Vergütungsstruktur für die eingespeiste Energie.
Allgemeinstrom:
Bei einer Eigenverbrauchsanlage in Bezug auf Mehrparteienhäuser wird der erzeugte Strom genutzt, um den Allgemeinstrombedarf zu decken. Dieser ist in der Regel sehr gering. Der überschüssige Strom wird ins öffentliche Stromnetz eingespeist und, ähnlich wie bei der Volleinspeisung, mit einem festen Vergütungssatz vergütet. Allerdings ist die Einspeisevergütung bei solchen Eigenverbrauchsanlagen deutlich niedriger als bei Volleinspeiseanlagen. Die Abrechnung der Überschusseinspeisung erfolgt ebenfalls mit dem Netzbetreiber und die Einsparung des Allgemeinstroms kommt dem Mieter zugute.
Mieterstrommodell:
Im Mieterstrommodell wird der erzeugte Strom direkt von den Bewohnern/Mietern im Haus genutzt. Im Unterschied zu herkömmlichem Netzstrom legt der Anlagenbetreiber den Strompreis eigenständig fest. Hierbei entfallen Netzentgelte und ähnliche Kosten. Der Strom kann zu einem günstigeren Tarif als der Netzstrom angeboten werden, während der Anlagenbetreiber/Anlagenbesitzer gleichzeitig eine höhere Vergütung im Vergleich zu anderen Modellen erhält. Dies ermöglicht den Bewohnern die Nutzung von preiswertem und nachhaltigem Strom, während der Anlagenbetreiber von finanziellen Vorteilen profitiert.
Die Betreibermodelle im Vergleich:
| Mieterstrom | Allgemeinstromversorgung | Volleinspeiser | |
|---|---|---|---|
| Wirtschaftlichkeit | ★★★★★ Sehr hoher Vergütungssatz, bis zu 28ct/kWh Amortisierungszeit 6-11 Jahre |
★ Sehr niedrige Vergütung ca. 7ct/kWh Amortisierungszeit 18-22 Jahre |
★★ Niedrige Vergütung, ca. 10-13ct/kWh Amortisierungszeit 17-20 Jahre |
| Positiver Einfluss auf die Energiebilanz | ★★★★★ Der Strombedarf des Gebäudes kann bis zu 75% durch die Anlage gedeckt werden. Das bedeutet, das Gebäude ist deutlich energieeffizienter. |
★★ Nur sehr wenig Strom wird im Haus verbraucht. |
★ Strom wird gar nicht im Haus verbraucht. |
| Flexibilität | ★★★★★ Der Strompreis für die Bewohner und der damit verbundene Vergütungssatz kann je nach Bedarf jederzeit angepasst werden. Vergütungssätze sind auf 20 Jahre festgesetzt. |
★★★ Vergütungssätze sind auf 20 Jahre festgesetzt. |
★★★ Vergütungssätze sind auf 20 Jahre festgesetzt. |
| Mehrwert für Bewohner/Mieter | ★★★★★ Der Mieter kann den PV Strom vollumfänglich nutzen, die Nebenkosten sinken erheblich. |
★★ Nur der Allgemeinstrom wird über die PV Anlage getragen, die Nebenkostenabrechnung sinkt minimal. |
★ Der Strom fließt ins Netz, der Bewohner hat keinen Mehrwert. |
| Abrechnungsaufwand | ★★★★ Der Verbrauch der einzelnen Bewohner muss jährlich abgerechnet werden, bei Beauftragung einer passenden Verwaltung fällt keine Mehrarbeit an. |
★★★★★ Die Anlage muss einmalig angemeldet werden. |
★★★★★ Die Anlage muss einmalig angemeldet werden. |
Als Fazit kann man festhalten, Photovoltaikanlagen auf Mehrparteienhäusern sind besonders im Mieterstrommodell sinnvoll. Dabei haben sowohl die Bewohner/Mieter als auch die Eigentümer signifikante Mehrwerte.
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Was gilt es bei Mieterstrommodellen zu beachten?
Mieterstrommodelle werden in Deutschland gefördert. Das heißt konkret, dass der Anlagenbetreiber/Anlagenbesitzer für jede im Haus verbrauchte Kilowattstunde eine Förderung bekommt, diese liegt zwischen 2,67ct und 1,67ct, abhängig von der Anlagengröße. Der wahre Vergütungssatz pro Kilowattstunde für den Anlagenbetreiber setzt sich also aus dem Verkaufspreis und der zusätzlichen Förderung zusammen. Das Mieterstrommodel wird wie alle Betreibermodelle im Erneuerbare-Energie-Gesetz geregelt. Das heißt konkret, dass es gewisse Vorgaben und Anforderungen an eine Mieterstromanlage gibt, die zu erfüllen sind:
1. Strompreis
Mieterstrommodelle werden in Deutschland staatlich gefördert. Dies bedeutet, dass der Anlagenbetreiber/Anlagenbesitzer für jede im Haus verbrauchte Kilowattstunde eine Förderung erhält, die je nach Anlagengröße zwischen 2,67 Cent und 1,67 Cent pro kWh liegt. Der effektive Vergütungssatz für den Anlagenbetreiber setzt sich aus dem Verkaufspreis für den Strom und der zusätzlichen Förderung zusammen. Um diese Förderung zu erhalten, muss der Strompreis für die Bewohner/Mieter jedoch stets mindestens 10 % unter dem Grundversorgertarif liegen. Als Beispiel: Bei einem Grundversorgertarif von 41,41 Cent/kWh in Berlin im Jahr 2023 darf der Strom aus der Anlage maximal 37,27 Cent/kWh kosten. In der Praxis ist es jedoch oft sinnvoll, den Strompreis unter dem marktüblichen Preis anzusetzen, um den Bewohnern/Mietern einen wirtschaftlichen Anreiz zu bieten, tatsächlich den PV-Strom zu beziehen.
2. Vollversorgung
Gemäß dem Erneuerbare-Energie-Gesetz ist der Anlagenbetreiber/Anlagenbesitzer verpflichtet, die Vollversorgung der Bewohner/Mieter sicherzustellen. Diese Verpflichtung bedeutet konkret, dass der Anlagenbetreiber/Anlagenbesitzer gesetzlich als Energieversorger fungiert. Diese Energieversorgung bezieht sich ausschließlich auf den im Haus verbrauchten PV-Strom, wodurch das öffentliche Netz umgangen wird. In diesem Fall unterliegt der Anlagenbetreiber/Anlagenbesitzer nicht den zahlreichen Vorschriften und Pflichten, die andere Energieversorger erfüllen müssen.
Der Status als Energieversorger ist lediglich erforderlich, um einen Stromliefervertrag mit den Bewohnern/Mietern abschließen zu können. In diesem Stromliefervertrag ist geregelt, dass der Anlagenbetreiber/Anlagenbesitzer in Zeiten geringer oder keiner PV-Produktion Reststrom aus dem Netz durchleitet. Dabei kann der Anlagenbetreiber/Anlagenbesitzer den Reststromversorger nach eigenem Ermessen wählen.
3. Abrechnung
Als Energieversorger der Bewohner/Mieter ist der Anlagenbetreiber/Anlagenbesitzer nun verpflichtet, den Strom im Abrechnungszeitraum zu erfassen und abzurechnen. Es ist von entscheidender Bedeutung, dass sich der Anlagenbesitzer/Anlagenbetreiber strikt an die im Erneuerbare-Energie-Gesetz festgelegten Abrechnungsrichtlinien hält. In der Abrechnung muss deutlich zwischen dem Strombezug aus dem Netz und dem Strombezug aus der PV-Anlage differenziert werden. Ein transparentes und präzises Abrechnungsverfahren ist wesentlich, um die gesetzlichen Anforderungen zu erfüllen und den Bewohnern/Mietern eine klare Übersicht über ihren Stromverbrauch zu gewährleisten.
4. Messstelle
Die Messstelle bildet das Herzstück der Mieterstromanlage und erfordert eine spezielle Konzeption und Planung, um den Strombezug der einzelnen Einheiten aus dem Netz und aus der PV-Anlage präzise zu erfassen. Hierzu ist eine Sanierung der Messstelle notwendig, inklusive der Installation von zwei weiteren Zählern.
Das am häufigsten verwendete und sinnvollste Modell für die Messstelle in Bezug auf Mieterstromanlagen ist das Summenzählermodell. Bei diesem Ansatz wird die Verteilung des PV-Bezugs und Netzbezugs für jeden einzelnen Zählpunkt bilanziell ermittelt.
Es ist zu beachten, dass für das Summenzählermodell zwei zusätzliche Zähler benötigt werden: ein Erzeugungszähler, der den gesamten aus der PV-Anlage stammenden Strom misst, und ein Summenzähler, der die Strommengen für den Hausbezug (Reststrombezug) und die Überschusseinspeisung erfasst. Aufgrund der hohen Strommengen müssen diese beiden Zähler in der Regel als Wandlermessung ausgelegt werden, diese sind deutlich kostenintensiver als reguläre Messpunkte. Daher machen der Netzanschluss und die Messstelle etwa 35-45% der Investitionskosten bei Mieterstromanlagen aus.
Mietshauseigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften sehen sich angesichts dieser vier Aspekte oft vor besondere Herausforderungen gestellt. Die Lösung liegt in verschiedenen Dienstleistungsmodellen, bei denen der Dienstleister diese Anforderungen erfüllt und dem Mietshauseigentümer oder der Wohnungseigentümergemeinschaft keine zusätzliche Arbeitsbelastung entsteht.
Es gibt 3 grundsätzliche Dienstleistungsmodelle, bei denen ein Dienstleister in das Mieterstromprojekt involviert ist. Das Mieterstrom Contracting, das Lieferkettenmodell und das Solar Estate Verwaltungsmodell. Jede der drei bringt unterschiedliche Mehrwerte:
Mieterstrom Contracting:
Beim Mieterstromcontracting ist ein sogenannter Contractor beteiligt. Der Contractor mietet das Dach des Miethauseigentümers oder der Wohnungseigentümergemeinschaft (meistens für 20 Jahre) und errichtet auf diesem Dach eine PV-Anlage. Die Investitions- sowie Betriebskosten der Anlage werden vom Contractor übernommen. Da die Anlage dem Contractor gehört, verkauft er den erzeugten Strom an die Mieter, und der Hauseigentümer oder die Wohnungseigentümergemeinschaft hat keinen Einfluss auf die Anlage oder den Strompreis.
Lieferkettenmodell:
Beim Lieferkettenmodell investiert der Hauseigentümer oder die Wohnungseigentümergemeinschaft eigenständig. Ein Dienstleister installiert die Anlage und die passende Zählertechnik. Der Anlagenbetreiber/Anlagenbesitzer verkauft dann den produzierten Strom an den Dienstleister, welcher diesen entweder an die Bewohner/Mieter oder ins öffentliche Netz weiterverkauft. Der Anlagenbetreiber/Anlagenbesitzer ist somit nicht in die Abrechnung involviert, trägt jedoch sämtliche anderen Pflichten selbst. Zudem sind die Abrechnungskosten nicht pauschal. Der Dienstleister profitiert von jeder produzierten Kilowattstunde. Auch hier hat der Anlagenbetreiber/Anlagenbesitzer keinen direkten Einfluss auf den Strompreis für den Endverbraucher, da dieser vom Dienstleister festgelegt wird.
Solar Estate Verwaltungsmodell:
Auch beim Verwaltungsmodell investiert der Hauseigentümer oder die Wohnungseigentümergemeinschaft eigenständig. Die Anlage sowie die passende Zählertechnik werden von Solar Estate installiert und in Betrieb genommen. Der produzierte Strom wird direkt an die Bewohner/Mieter im Haus verkauft. Der gesamte Verkaufsprozess, die Abrechnung, die Anlagenwartung sowie sämtliche Instandsetzungs- und Instandhaltungsmaßnahmen werden ähnlich wie bei einer Hausverwaltung durch unsere Anlagenverwaltung übernommen. Dadurch entfällt für den Hauseigentümer oder die Wohnungseigentümergemeinschaft jegliche Mehrarbeit. Im Gegensatz zum Contracting- oder Lieferkettenmodell bleibt die Flexibilität zu 100 % erhalten. Wichtig: Unser Service wird pauschal abgerechnet, sodass im Unterschied zum Lieferkettenmodell der gesamte Stromertrag dem Eigentümer gehört.
Die Dienstleistungs-Konstellationen im Vergleich
| Das Solar Estate Verwaltungsmodell | Lieferkettenmodell | Mieterstrom Contracting | |
|---|---|---|---|
| Wirtschaftlichkeit | ★★★★★ Direkter Stromverkauf an Bewohner/Mieter, ohne Mittelsmann. Der gesamte Erlös bleibt beim Anlagenbetreiber/Anlagenbesitzer |
★★★ Strom wird immer über den Dienstleister verkauft, der Dienstleister bestimmt die Preise und verdient an jeder kWh mit, der Anlagenbetreiber/Anlagenbesitzer bekommt nur einen Teil der Erlöse. |
★ Der Anlagenbetreiber/Anlagenbesitzer erhält eine vorher festgelegte Dachmiete ausgezahlt, diese ist meistens sehr klein. Zwischen 1€ und 5€ pro m² Solarfläche pro Jahr. |
| Flexibilität | ★★★★★ Die Verwaltung kann bei Bedarf jederzeit gewechselt werden. |
★★★ Meist gehört ein Teil der Messtelle dem Dienstleister, der Anlagenbetreiber/Anlagenbesitzer ist also an den Dienstleister gebunden und ein Wechsel kann sehr kompliziert sein. |
★ Der Hauseigentümer oder die Wohnungseigentümergemeinschaft wird über das Grundbuch an den Dienstleister gebunden. |
| Mehrwert für Bewohner/Mieter | ★★★★★ Durch den direkten Verkauf ohne Mittelsmann ist der Strompreis für den Verbraucher beim Verwaltungsmodell am niedrigsten. |
★★★ Beim Lieferkettenmodell muss der Dienstleister mitverdienen, das heißt, der Strompreis ist meist teurer. |
★ Der Dienstleister möchte maximalen Umsatz, daher wird hier der Endkundenpreis meist recht hoch angesiedelt. |
| Abrechnungsaufwand | ★★★★★ Die Abrechnung und Vertragspflege mit den Bewohnern/Mietern, sowie die Anlagenbetreuung (Wartung und Instandhaltung) wird komplett von der Verwaltung übernommen. Für den Anlagenbetreiber/Anlagenbesitzer entsteht keine Mehrarbeit. |
★★★ Die Abrechnung mit den Bewohnern/Mietern sowie die Vertragspflege wird vom Dienstleister übernommen. Der Anlagenbetreiber/Anlagenbesitzer muss sich um die Wartung und Instandhaltung kümmern. |
★★★★★ Der Hauseigentümer oder die Wohnungseigentümergemeinschaft hat mit der Anlage an sich keine Berührungspunkte und somit auch keinen Mehraufwand. |
Unsere Rolle
Wir sind spezialisierte Photovoltaikprojektentwickler und haben uns auf Mieterstromanlagen fokussiert. Unser Ziel ist es, Mieterstrom einfach, unkompliziert und renditestark anzubieten. Beim Vergleich der Modelle am Markt wird schnell klar, dass in der Regel der involvierte Dienstleister den größten monetären Nutzen erzielt. Für eine nachhaltige Energiewende bedarf es jedoch echter Anreize. Wenn Mieterstrom für Hauseigentümer und Wohnungseigentümergemeinschaften mit Kompromissen verbunden ist, wird die Dachlandschaft der Mehrfamilienhäuser weiterhin ungenutzt bleiben. Für dieses Problem haben wir mit Solar Estate und unserem Verwaltungsmodell eine Lösung geschaffen. Wir bieten Mieterstromanlagen als Full-Service-Lösung in unserem Verwaltungsmodell an. Dabei begleiten wir die Anlage von Anfang an – alles aus einer Hand und als schlüssiges Gesamtkonzept.
Meist gestellte Fragen
Meist gestellten Fragen zum Thema Mehrfamilienhäuser
Was genau definiert das Betreibermodell bei Photovoltaikanlagen?
Welche Bedeutung hat die Wahl des Betreibermodells für die Wirtschaftlichkeit der Anlage?
Inwiefern beeinflusst das gewählte Betreibermodell die Energiebilanz eines Gebäudes?
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