PV Anlage auf Mietshaus: Steuerliche Regeln für Vermieter

Überblick – PV Anlage auf dem Mietshaus

→ steuerliche Relevanz für Ihr Vermietungsobjekt

Warum Vermieter durch PV steuerlich profitieren

Eine PV-Anlage auf einem Mietshaus ist für Vermieter besonders attraktiv, weil sie hohe Renditen ermöglicht (typisch 12–19 %) und gleichzeitig den Gebäudewert steigert. Mieter erhalten Solarstrom direkt vom Dach deutlich günstiger – oft bis zu 30 % unter dem Normaltarif –, was die Vermietbarkeit verbessert und die Fluktuation reduziert. Die Anlage refinanziert sich aus ihren eigenen Erträgen und wirkt damit wie ein separates, sehr rentables Energieprojekt im Bestand.

Welche Steuerarten relevant sind (ESt, USt, ggf. Gewerbe)

Bei Mieterstrom sind grundsätzlich Einkommensteuer, Umsatzsteuer und Gewerbesteuer relevant. Durch die richtige Gestaltung der Anlage lassen sich jedoch alle drei Steuerarten vollständig vermeiden:
– Anschaffung ohne Umsatzsteuer (Nullsteuersatz),
– laufende Einnahmen einkommensteuerfrei,
– keine Gewerbesteuerinfektion.

Alternativ kann die Anlage auch steuerpflichtig betrieben werden, um Abschreibungen wie den IAB zu nutzen. Welche Variante sinnvoller ist, bestimmt immer die jeweilige Lage und Zielsetzung des Investors.

Steuerbefreiung nach § 3 Nr. 72 EStG - Welche kWp-Grenzen gelten für Steuerfreiheit?

Nach § 3 Nr. 72 EStG können Vermieter ihre Mieterstromanlage vollständig einkommensteuerfrei betreiben – sofern bestimmte Leistungsgrenzen eingehalten werden.
Die Regeln unterscheiden sich je nach Gebäudetyp:

• Einfamilien- und Zweifamilienhäuser:
  Einkommensteuerfrei bis 30 kWp Gesamtleistung.
• Mehrfamilienhäuser:
  Einkommensteuerfrei bis 30 kWp je Wohneinheit, maximal 100 kWp pro Gebäude.

Wichtig ist eine oft übersehene Konsequenz:
Sobald die 100-kWp oder 30 kWp pro Einheit Grenze überschritten wird, wird nicht nur der überschießende Teil steuerpflichtig – sondern die gesamte Anlage verliert die Steuerbefreiung.
Beispiel: 3 Wohneinheiten → 90 kWp wären steuerfrei. Baut man aber 91 kWp, ist die komplette Anlage steuerpflichtig.

Diese klare „Alles-oder-nichts“-Grenze ist zentral für die Planung von Mehrfamilienhaus-PV.

Nullsteuersatz (0 % USt) auf Lieferung & Installation: Voraussetzungen & Wirkung

Seit 2023 gilt für Photovoltaikanlagen der Nullsteuersatz nach § 12 Abs. 3 UStG.
Das bedeutet: 0 % Umsatzsteuer auf alles, was zur PV-Anlage gehört – sofern die Anlage auf oder in der Nähe eines Wohngebäudes installiert wird.

Umsatzsteuerfrei sind u. a.:

• Solarmodule
• Wechselrichter
• Unterkonstruktion
• Speicher, wenn zusammen erworben
• Montage
• Anlieferung
• Mess- und Monitoringtechnik
• alle Dienstleistungen, die direkt mit der Installation zusammenhängen

Wichtig:
Dieser Nullsteuersatz betrifft ausschließlich die Anschaffung und die Installation der Anlage (bedeutet der Einmalinvestition).
Für den laufenden Betrieb gelten andere Regeln – siehe nächste Überschrift.

Sind Mieterstromanlagen gewerbesteuerpflichtig?

Viele Vermieter befürchten eine sogenannte Gewerbesteuerinfektion:
also dass ihre regulären Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gewerbesteuerpflichtig werden, sobald zusätzlich Strom aus einer PV-Anlage verkauft wird. Diese Situation besteht nur dann, wenn die PV-Anlage in eine bereits bestehende vermietende Struktur eingebunden werden würde.

Diese Sorge betrifft vor allem vermögensverwaltende Gesellschaften wie GbR, GmbH oder andere Strukturen, die eigentlich ausschließlich vermieten.
Der Stromverkauf gilt grundsätzlich als gewerbliche Tätigkeit – jedoch gibt es eine wichtige Ausnahme:

Der PV-Stromhandel bleibt gewerbesteuerfrei, wenn er weniger als 20 % der Gesamteinnahmen der Gesellschaft ausmacht.

Die 20 %-Grenze verhindert, dass die vermögensverwaltende Struktur automatisch als gewerblich eingestuft wird. Damit soll der Ausbau von PV-Anlagen auf Wohngebäuden erleichtert werden.

Problematisch wird es aber, wenn Mietobjekte über längere Zeit leer stehen (z. B. während eines Refurbishments). In diesem Zeitraum fallen kaum Mieteinnahmen an, die Einnahmen aus der PV-Anlage jedoch weiter – und dadurch kann die 20 %-Grenze ungewollt überschritten werden.

Eine einfache Notlösung wäre, die Anlage während eines Leerstands kurzfristig abzuschalten, um keine gewerblichen Einnahmen zu generieren.

Welche Kosten absetzbar sind (Anschaffung, Montage, Speicher, Betriebskosten)

Alle Kosten, die im Zusammenhang mit einer steuerpflichtigen PV-Anlage stehen, können als Betriebsausgaben berücksichtigt werden. Dazu gehören Anschaffung, Montage, Speicher, Versicherung, Wartung, Zinsen und alle laufenden Betriebskosten.
Sobald die Anlage jedoch einkommensteuerfrei geführt wird (nach § 3 Nr. 72 EStG), entfällt die Möglichkeit, diese Kosten steuerlich abzusetzen – denn wo keine steuerpflichtigen Einnahmen existieren, können auch keine Betriebsausgaben geltend gemacht werden.

Wichtigste steuerliche Ergebnisse für Vermieter

Mieterstrom-PV ermöglicht Vermietern eine einmalige steuerliche Gestaltung:
Alle drei relevanten Steuerarten können vollständig vermieden werden, wenn die Anlage richtig aufgebaut wird. Im Betrieb sowie bei der Anschaffung:

• Einkommensteuerfrei durch § 3 Nr. 72 EStG
  (bis 30 kWp pro Wohneinheit / max. 100 kWp pro Gebäude)
• Umsatzsteuerfrei dank Nullsteuersatz (Anschaffung) und Kleinunternehmerregelung (Betrieb)
• Gewerbesteuerfrei durch konsequente Trennung in eine eigene GbR oder Einhaltung der 20 %-Grenze

Damit lässt sich eine PV-Anlage so konfigurieren, dass sie steuerfrei gekauft wird und steuerfreie Einnahmen generiert.
Das ist eine extrem seltene Kombination bei Kapitalanlagen, die so keine andere Investition in Deutschland bieten kann.

SOLAR ESTATE plant und baut Mieterstrom-PV-Anlagen als komplette Lösung – technisch, wirtschaftlich und steuerlich optimal.
Dabei arbeiten wir mit einigen der besten PV-Steuerberater Deutschlands zusammen und konfigurieren jede Anlage exakt so, dass sie perfekt zu den Zielen des Vermieters passt: steuerfrei, steuerlich optimiert oder mit gezielten Abschreibungsvorteilen.

Im Rahmen unserer Komplettlösung übernehmen wir:

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