Mieterstrom Photovoltaik - was müssen Sie wissen?

Steuerliche Vorteile

Mieterstrom Photovoltaik Anlagen bieten spezifische steuerliche Vorteile, durch die Vermieter Einnahmen vollständig von Einkommen-, Umsatz- und Gewerbesteuer befreien können. Im Folgenden erfahren Sie, wie diese Steuerbefreiungen konkret funktionieren und welche Voraussetzungen dafür erfüllt sein müssen. (Gesetzesquellen sind jeweils am Ende jedes Abschnitts angegeben.)

Einkommensteuer: Seit dem 1. Januar 2022 können Einnahmen aus Photovoltaikanlagen auf Mehrfamilienhäusern bei richtiger Konzeption komplett einkommensteuerfrei bleiben. Dafür gelten folgende Voraussetzungen:

• Pro Wohneinheit gilt ein Freibetrag für Anlagen bis zu 15 kWp.
• Insgesamt darf die Anlagengröße maximal 100 kWp betragen, auch bei Gebäuden mit mehr als 7 Wohneinheiten.

Die steuerfreie Regelung umfasst Einnahmen aus Einspeisevergütungen, Stromverkäufen an Mieter oder Bewohner sowie aus dem Eigenverbrauch. Grundlage hierfür ist § 3 Nr. 72 EStG.

Umsatzsteuer: Seit dem 1. Januar 2023 entfällt die Umsatzsteuer auf Kauf und Installation von Photovoltaikanlagen, einschließlich zugehöriger Komponenten wie Batteriespeicher und Wechselrichter (sog. Nullsteuersatz). Diese Befreiung gilt, wenn die Anlagen auf oder in der Nähe von Privatwohnungen, Wohngebäuden oder gemeinwohlorientierten Einrichtungen installiert werden. Grundlage hierfür bildet das Jahressteuergesetz 2022. Zusätzlich sind Einnahmen aus Stromverkäufen im Betrieb der Anlagen unter Anwendung der Kleinunternehmerregelung ebenfalls von der Umsatzsteuer befreit.

Gewerbesteuer: Viele Vermieter befürchten, dass gewerbliche Einnahmen (z.B. Stromverkäufe) ihre Vermietungseinkünfte gewerbesteuerpflichtig machen könnten („Gewerbesteuerinfektion“). Dank der sogenannten 20%-Regel besteht dieses Risiko bei Einnahmen aus Photovoltaikanlagen jedoch nicht. Voraussetzung dafür ist, dass diese Einnahmen weniger als 20 % der Gesamteinnahmen aus Vermietung und Verpachtung ausmachen (§ 9 GewStG).

WICHTIG: Die genannten steuerlichen Vorteile gelten jeweils pro wirtschaftliche Einheit bzw. Mitunternehmerschaft und nicht pro Einzelperson. Bei richtiger Planung können Einnahmen aus Mieterstromanlagen somit vollständig steuerfrei bleiben. Solar Estate berücksichtigt diese steuerlichen Voraussetzungen bei der Planung und Installation von Mieterstrom Photovoltaik Anlagen grundsätzlich, um optimale steuerliche Rahmenbedingungen für ihre Kunden sicherzustellen

Mieterstromzuschlag und Förderungen

Zusätzlich zu steuerlichen Vorteilen profitieren Vermieter beim Photovoltaik Mieterstrom ebenfalls von spezifischen Förderungen, die die Einnahmen aus dem Stromverkauf erhöhen und planbar machen. Dazu gehören der Mieterstromzuschlag und die Einspeisevergütung.

Mieterstromzuschlag:

Der Mieterstromzuschlag erstattet dem Anlagenbetreiber eine zusätzliche Vergütung pro kWh Solarstrom, die direkt im Gebäude verbraucht wird ohne eingespeist zu werden. Die Höhe des Zuschlags variiert je nach Anlagengröße und ist wie folgt gestaffelt:

Um Mieterstrom in der Praxis rechtssicher umzusetzen, müssen auf Seiten des Anlagenbetreibers einige gesetzlich vorgeschriebene Voraussetzungen und Pflichten erfüllt werden. Dazu gehören insbesondere die Abrechnungspflicht sowie die Vollversorgerpflicht.

Abrechnungspflicht: Um Mieterstrom korrekt und gemäß EnWG (Energiewirtschaftsgesetz) abrechnen zu können, wird zunächst eine geeignete Messeinrichtung benötigt, die den erzeugten Strom zuverlässig erfasst. Solar Estate installiert standardmäßig eine virtuelle Messeinrichtung. Alternativ sind aber auch Konzepte mit physischen Stromzählern möglich (weitere Informationen hierzu unter "Mieterstrom-Messkonzepte").

Sobald der erzeugte Strom messbar ist, kann er entsprechend abgerechnet werden. Vermieter haben hierbei die Möglichkeit, die Abrechnung direkt mit ihren Mietern selbst durchzuführen. In der Praxis entscheiden sich die meisten Vermieter jedoch für einen externen Abrechnungsdienstleister wie die professionelle Mieterstrom-Abrechnungslösung von Solar Estate (mehr Informationen hierzu unter "Mieterstrommodell Abrechnung").

Vollversorgerpflicht: Die Vollversorgerpflicht bedeutet, dass der Anlagenbetreiber neben dem Photovoltaik-Strom auch die Versorgung mit Reststrom gewährleisten muss, falls die Mieterstromanlage temporär keinen Strom produziert, beispielsweise nachts oder bei schlechtem Wetter.

Hierfür gibt es zwei Lösungsansätze:

• Mischkalkulation: Eine dynamische Kalkulation, die sich fortlaufend an die tatsächliche Stromproduktion anpasst. Diese Methode ist jedoch mit Unsicherheiten verbunden und schlecht planbar.
• Zwei-Tarif-System: Dabei bestehen zwei separate Stromverträge – einer für den Photovoltaikstrom und einer für den Reststrom –, die jedoch zusammen unter einem Dachvertrag organisiert werden. Dieses Modell schützt den Anlagenbetreiber optimal vor Ausfällen der Photovoltaikanlage, da er nicht selbst für die Differenz zum Reststrom aufkommen muss.

Solar Estate hat sich auf Mieterstrom-Komplettlösungen spezialisiert und bietet standardmäßig das Zwei-Tarif-System für Abnehmerverträge sowie alle weiteren notwendigen Vertragsgestaltungen als Teil ihrer Umsetzungslösung an. Dadurch profitieren Anlagenbetreiber von maximaler rechtlicher und wirtschaftlicher Sicherheit (weitere Informationen unter "Mieterstrom-Komplettlösung").

Mieterstrom bietet Vermietern also erhebliche steuerliche Vorteile sowie renditestarke Einnahmen, bringt jedoch auch einige technische Herausforderungen und Verpflichtungen für den Anlagenbetreiber mit sich. Dazu zählen insbesondere die Vollversorgerpflicht und die Abrechnungspflicht.

Doch wie können Vermieter diese Pflichten unkompliziert und zeitsparend erfüllen, um die Vorteile des Mieterstrommodells optimal zu nutzen? Genau auf diese Herausforderungen hat sich SOLAR ESTATE spezialisiert.

SOLAR ESTATE realisiert Photovoltaik-Mieterstromprojekte als Komplettlösung und übernimmt dabei für Sie:

• Planung und Errichtung der PV-Anlage
• Verwaltung und Mieterabrechnung
• Reststromversorgung sowie Vertragsgestaltung

So sind die Anlagenbetreiberverpflichtungen erfüllt und es erfolgt keine finanzielle Beteiligung unsererseits an der Mieterstrom Photovoltaik Anlage, sodass Vermieter einfach und komfortabel Solarstrom an ihre Mieter verkaufen können. Ohne Rendite abgeben zu müssen. Wenn auch Sie Interesse an einer Mieterstrom-Komplettlösung für Ihr Mehrfamilienhaus haben, dann machen Sie jetzt Ihren kostenlosen Mieterstrom-Check!